Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è diventato obbligatorio per chi gestisce case vacanza, B&B e affitti brevi in tutta Italia, da Nord a Sud. Se operi come Property Manager o gestore di strutture extra-alberghiere in regioni come Toscana, Lazio, Lombardia, Sicilia o Puglia, conoscere il funzionamento del CIN è essenziale per restare in regola ed evitare sanzioni.
In questa guida aggiornata al 2025, ti spieghiamo passo dopo passo come ottenere il CIN, dove inserirlo sulle principali OTA come Airbnb, Booking.com e Vrbo, e come organizzarti al meglio per affrontare i nuovi obblighi normativi in modo professionale.
Cos’è il CIN e perché è importante per gli affitti brevi?
Il Identificativo Nazionale (CIN) è un codice alfanumerico obbligatorio, introdotto per identificare in modo univoco ogni struttura ricettiva extra-alberghiera in Italia. Riguarda tutte le attività legate agli affitti brevi, comprese case vacanza, B&B, agriturismi, affittacamere e appartamenti gestiti da property manager.
Obiettivi principali del CIN
- Tracciabilità degli immobili destinati all’ospitalità turistica
- Contrasto all’evasione fiscale
- Maggiore sicurezza per gli ospiti
- Uniformità normativa a livello nazionale, nonostante le differenze regionali
In altre parole, il CIN rappresenta un passo decisivo verso la professionalizzazione del settore degli affitti brevi in Italia.
Cosa dice la normativa sul CIN?
Il CIN è stato introdotto dal Decreto Legge n. 50/2017, ma è diventato ufficialmente operativo grazie alla Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023), che ne ha reso obbligatorio l’utilizzo a livello nazionale.
Il codice dovrà essere:
- Esibito all’ingresso della struttura in modo visibile
- Pubblicato su ogni canale di promozione online, inclusi Airbnb, Booking, Vrbo, siti web e social media
- Univoco per ogni immobile, anche se gestito da un unico property manager
Chi deve richiederlo?
Il CIN è obbligatorio per chiunque metta a disposizione un immobile per l’ospitalità turistica, a titolo oneroso. Questo include:
- Proprietari privati che affittano case vacanza
- Agenzie immobiliari e property manager
- Gestori di B&B, agriturismi, affittacamere
- Società che operano nel settore ricettivo extra-alberghiero
Anche gli intermediari, come i property manager, devono assicurarsi che ogni immobile gestito sia dotato di CIN valido.
Come si ottiene il CIN?
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è ora attivo su tutto il territorio italiano. Il Ministero del Turismo, in collaborazione con le Regioni, ha reso disponibile il portale nazionale ufficiale per la richiesta del CIN: https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/
È importante verificare eventuali requisiti specifici previsti dalla propria Regione, anche in presenza del sistema nazionale.
Documentazione richiesta (tipica):
- Dati catastali dell’immobile
- Visura aggiornata
- Dati del proprietario/gestore
- Autorizzazioni comunali (se previste)
- Numero di posti letto dichiarati
Come utilizzare il CIN correttamente
Una volta ottenuto, il CIN deve essere utilizzato in modo corretto per evitare sanzioni.
Dove deve essere riportato:
- All’interno degli annunci online su OTA come Airbnb, Booking.com, Expedia, ecc.
- Su siti web personali e portali dedicati
- In eventuali brochure cartacee o materiali promozionali
- All’esterno dell’immobile, ben visibile (ad esempio su una targhetta o cartello)
Come inserire il CIN su Booking.com, Airbnb e Vrbo
Dopo aver ottenuto il CIN, è fondamentale inserirlo correttamente nei tuoi annunci online, altrimenti rischi la sospensione o la rimozione della struttura dalle piattaforme OTA. Ecco come farlo sulle principali Online Travel Agencies.
Booking.com
Booking.com consente di inserire il CIN (o CIR, dove previsto) direttamente dalla Extranet.
Passaggi:
- Accedi all’Extranet di Booking.com
- Vai alla sezione “Struttura” > “Informazioni generali”
- Cerca il campo “Codice Identificativo” o “CIR/CIN”
- Inserisci il codice esattamente come fornito dalla Regione o dal portale nazionale
- Salva le modifiche
Airbnb
Airbnb richiede il CIN nei mercati dove la normativa lo prevede, e mostra un campo dedicato durante la pubblicazione o modifica dell’annuncio.
Come fare:
- Accedi al tuo account su Airbnb.it
- Vai a “Annunci” > seleziona l’annuncio > “Dettagli locali”
- Inserisci il codice nel campo “Numero di licenza” (questo campo accetta anche il CIN)
- Salva le modifiche
Airbnb effettua controlli periodici e può disattivare gli annunci privi di codice identificativo valido, soprattutto in regioni come la Toscana o la Lombardia.
Vrbo (ex HomeAway)
Vrbo è molto attenta alla normativa italiana e richiede l’inserimento del CIN/CIR per evitare la rimozione degli annunci.
Istruzioni:
- Accedi al tuo account su Vrbo.it
- Vai a “La mia proprietà” > “Informazioni sulla proprietà”
- Inserisci il codice nel campo “Numero di licenza”
- Salva le modifiche
Sanzioni previste per chi non rispetta l’obbligo
L’obbligo del CIN non è facoltativo: le sanzioni previste sono importanti e possono colpire anche i property manager.
Sanzioni amministrative:
- Fino a 5.000€ per struttura in caso di assenza del CIN
- Rimozione dell’annuncio da parte delle piattaforme OTA se privo di codice
- Segnalazione all’Agenzia delle Entrate per mancata registrazione
Per un property manager con decine di strutture, la mancata gestione del CIN può avere conseguenze economiche gravissime.
Conclusioni
Il CIN per affitti brevi rappresenta un passo importante verso una maggiore trasparenza e legalità nel settore extra-alberghiero italiano. Per i property manager, essere aggiornati e conformi non è solo un obbligo normativo, ma anche un vantaggio competitivo.
Anche se il processo può sembrare complesso all’inizio, con le giuste informazioni e una gestione organizzata degli annunci, è possibile evitare sanzioni e lavorare in piena regola.
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Anche se l’inserimento del CIN va fatto manualmente sulle Extranet di Airbnb, Booking.com e Vrbo, e4jConnect ti aiuta a mantenere una gestione centralizzata e coerente di tutte le informazioni relative alle tue strutture.
Con e4jConnect puoi:
- Gestire descrizioni, disponibilità e tariffe da un’unica interfaccia
- Sincronizzare rapidamente le modifiche su tutti i canali OTA
- Ridurre il rischio di errori o incongruenze tra le piattaforme
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Questo ti permette di aggiornare rapidamente ogni annuncio, sapendo esattamente quali dati sono stati pubblicati su ogni portale. Un grande vantaggio, soprattutto se gestisci più strutture e collabori con diversi proprietari.
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Domande frequenti sul Channel Manager per Case Vacanza
l CIN (Codice Identificativo Nazionale) è un codice obbligatorio per identificare ogni struttura ricettiva ad uso turistico, introdotto dalla normativa italiana per regolare gli affitti brevi.
Tutti: proprietari privati, gestori professionali, agenzie immobiliari e property manager. Vale anche per chi affitta saltuariamente un appartamento su Airbnb o Booking.
Sì. Le piattaforme possono sospendere o rimuovere l’annuncio se manca il codice identificativo obbligatorio.
Ogni piattaforma ha un campo dedicato per il numero di licenza o codice identificativo. Inseriscilo nella sezione “dettagli locali” o “informazioni sulla struttura”.
Sì, la normativa prevede l’adozione di un codice nazionale uniforme, anche se alcune Regioni hanno già attivi codici regionali (es. Lombardia, Veneto, Toscana). Il nuovo CIN sostituirà (o integrerà) quelli esistenti, ma sarà comunque necessario aggiornare gli annunci con il formato richiesto a livello nazionale.
Sì. Anche per attività non imprenditoriali o occasionali (sotto i 30 giorni), il CIN sarà richiesto. L'obiettivo è censire tutti gli immobili destinati a uso turistico, indipendentemente dalla forma fiscale o dalla durata del soggiorno.
No. Ogni unità immobiliare autonoma deve avere un CIN distinto. Anche se gli appartamenti si trovano nello stesso stabile o vengono gestiti dallo stesso soggetto, non è possibile usare un solo codice.
Ad oggi non sono previste tasse o costi di rilascio da parte dello Stato o delle Regioni, ma in futuro alcune amministrazioni locali potrebbero prevedere oneri di segreteria o spese accessorie. È sempre consigliabile consultare il sito della propria Regione.
